BIM技術(shù)在老舊小區(qū)改造工程技術(shù)方案編制中的應(yīng)用

發(fā)布時(shí)間：2025-07-28 14:06:49 瀏覽次數(shù)：105

周慧芳¹

，高將^1,2，王婷¹

(1.江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院

，建筑管理學(xué)院

，江蘇，徐州221116

；

2.徐州市水處理工程技術(shù)研究中心

，江蘇，徐州221116)

摘要：介紹了老舊小區(qū)工程概況

，分析了項(xiàng)目重難點(diǎn)

，從施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置和施工階段劃分等兩個(gè)方面闡述了BIM技術(shù)在老舊小區(qū)改造工程技術(shù)方案編制中的應(yīng)用，指出BIM技術(shù)可以合理規(guī)劃施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置

，能夠直觀全面的展示施工各環(huán)節(jié)，提升了工程技術(shù)方案編制質(zhì)量

，提高了企業(yè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力

，對(duì)后期施工現(xiàn)場(chǎng)組織管理業(yè)也有很好的指導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù)

；老舊小區(qū)

；工程改造

；技術(shù)方案

0 引言

近年來(lái)

，為了提高人民的生活質(zhì)量、消除安全隱患

，很多地區(qū)都實(shí)施了老舊小區(qū)改造工程

。該類工程主要涉及建筑改造、市政改造

、景觀改造

、設(shè)施改造等幾個(gè)方面^[1,2]，工程質(zhì)量要求嚴(yán)

，標(biāo)準(zhǔn)高，對(duì)于施工的組織管理工作提出了很高的要求

。借助BIM技術(shù)

，在施工之前對(duì)現(xiàn)場(chǎng)平面布置進(jìn)行合理規(guī)劃，對(duì)施工各階段劃分進(jìn)行總體分析

，豐富了工程技術(shù)方案內(nèi)容

，很好的模擬施工場(chǎng)景，對(duì)提升企業(yè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力及后期有效組織施工具有重要意義^[3-5]。

1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.1 工程概況

徐州市云龍區(qū)2024 年老舊小區(qū)改造工程一標(biāo)段主要包括沙后小區(qū)

、新沙后小區(qū)（含蓮花 51 號(hào)樓）、云東小區(qū)

、鐘鼓樓小區(qū)和蓮花 20 號(hào)樓

、21 號(hào)樓（建筑外立面整治改造）。

改造內(nèi)容包括雨污分流

、道路修整翻新

、小區(qū)綠化小品、外立面出新

、人防物防技防設(shè)施改造

、養(yǎng)老服務(wù)用房、助老設(shè)施增設(shè)等

，項(xiàng)目總投資約5600萬(wàn)元，工期要求150日歷天

。

1.2 重難點(diǎn)分析

經(jīng)綜合分析

，本工程施工工期緊，涉及專業(yè)多

，施工區(qū)域狹窄

，大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)困難

，施工任務(wù)量大

，施工作業(yè)難度較高。另一個(gè)重難點(diǎn)是土建修繕施工難度大

，老舊小區(qū)改造土建修繕的主要內(nèi)容包括小區(qū)市容環(huán)境整治

、小區(qū)圍墻改造、公共配套設(shè)施

、戶外服務(wù)設(shè)施治理以及房屋修繕等

，施工任務(wù)多、施工面廣

、施工環(huán)境受限

、局部施工工藝操作困難，保證土建修繕工程的實(shí)施是整個(gè)項(xiàng)目順利完成的關(guān)鍵

。同時(shí)，項(xiàng)目還存在市政道路施工清理不便

，小區(qū)內(nèi)部地下管線錯(cuò)綜復(fù)雜及施工組織管理困難等

。

根據(jù)上述幾大特點(diǎn)

，在組織施工過(guò)程中，要做好各種材料

、設(shè)備和成品的保養(yǎng)及保護(hù)工作

，并加強(qiáng)安全施工與管理措施，合理安排施工作業(yè)時(shí)間

，協(xié)調(diào)施工作業(yè)對(duì)居民造成的不便問(wèn)題

，做好宣傳與溝通，避免因外立面改造造成對(duì)住戶產(chǎn)生心里障礙

。分析現(xiàn)有小區(qū)道路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、將現(xiàn)有路網(wǎng)劃分為3-4個(gè)區(qū)域

，逐個(gè)區(qū)域施工

、設(shè)置交通導(dǎo)流標(biāo)識(shí)及圍護(hù)設(shè)施、合理引流

。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況

，本工程先進(jìn)行舊棚、舊墻面

、舊管線拆除，然后進(jìn)行住宅房屋施工

。根據(jù)不同的工程量，每個(gè)區(qū)段大體各分成六個(gè)作業(yè)隊(duì)

，第一隊(duì)人員負(fù)責(zé)混凝土結(jié)構(gòu)施工

，第二隊(duì)人員負(fù)責(zé)模板腳手架施工，第三隊(duì)負(fù)責(zé)裝飾施工

，第四隊(duì)負(fù)責(zé)電氣施工,第五隊(duì)負(fù)責(zé)給排水施工

，第六隊(duì)負(fù)責(zé)磚砌體工程施工。各施工隊(duì)在自己的作業(yè)區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行交叉流水作業(yè)

，形成幾部分同時(shí)往上施工的局面

，各流水段之間的混凝土澆筑時(shí)間和油漆粉刷時(shí)間層層錯(cuò)開(kāi)

，以利于人員調(diào)動(dòng)

，同時(shí)還抓好舊墻面、舊管線

、舊屋頂?shù)母脑焓┕ず托^(qū)道路硬化施工。其它室外配套設(shè)施及綠化

、環(huán)衛(wèi)

、技防在房屋及道路施工后陸續(xù)進(jìn)行施工，在總控制網(wǎng)絡(luò)的調(diào)節(jié)下有組織有計(jì)劃地施工,達(dá)到緊張有序

，忙而不亂

，文明施工。

2 施工總體部署

根據(jù)招標(biāo)文件工期要求

、設(shè)計(jì)施工圖

、現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況綜合分析，采取“分區(qū)分段流水施工”相結(jié)合的作業(yè)形式

，保證總體項(xiàng)目工期

。按施工階段分別將整個(gè)工程劃分為三個(gè)區(qū)域

，區(qū)域一是沙后巷小區(qū)，區(qū)域二為云東小區(qū)

，區(qū)域三位鐘鼓樓小區(qū)

，每個(gè)施工區(qū)域設(shè)置不同的作業(yè)隊(duì)伍分別進(jìn)行土建、機(jī)電

、道路及景觀綠化施工

。沙后巷和云東小區(qū)涉及改造范圍廣

，工作量大

，施工可以考慮投入較多資源先行施工，鐘鼓樓小區(qū)改造樓棟相對(duì)較少

，可以考慮后期待前兩個(gè)施工區(qū)域主要工作完成后再行施工

，每個(gè)區(qū)域土建修繕、土石方

、路基

、路面、給排水

、照明

、綠化、公共設(shè)施多個(gè)施工隊(duì)交叉進(jìn)行

，流水施工

。有效組織勞動(dòng)力、材料和機(jī)械設(shè)備的投入

，同時(shí)為項(xiàng)目總體考慮

，使后期裝修、設(shè)備安裝等的進(jìn)場(chǎng)就位提前提供條件

，最終確?div id="d48novz" class="flower left">

？傮w工期的實(shí)現(xiàn)

。

本工程工程量大

，工期要求較緊張；施工工藝復(fù)雜

；運(yùn)輸量大

，因此施工過(guò)程中對(duì)工藝選擇、關(guān)鍵設(shè)備選擇

、資源保證

、工期控制、季節(jié)性施工及各工種工序協(xié)調(diào)和安全管理將是本工程施工控制的重中之重

。根據(jù)招標(biāo)文件明確的工程承包范圍

，將整個(gè)工程劃分為施工準(zhǔn)備、拆除施工

、房屋功能改善施工

、基礎(chǔ)設(shè)施改造施工、居住環(huán)境改優(yōu)施工

、竣工驗(yàn)收施工等六個(gè)階段

3 BIM技術(shù)在現(xiàn)場(chǎng)平面布置中的應(yīng)用

2024云龍區(qū)老舊小區(qū)改造一標(biāo)段分為三個(gè)區(qū)域，區(qū)域一是沙后巷小區(qū)

，區(qū)域二為云東小區(qū)

，區(qū)域三為鐘鼓樓小區(qū)，每個(gè)施工區(qū)域設(shè)置不同的作業(yè)隊(duì)伍分別進(jìn)行土建

、機(jī)電

、道路及景觀綠化施工

。沙后巷和云東小區(qū)涉及改造范圍廣

，工作量大，施工可以考慮投入較多資源先行施工

，鐘鼓樓小區(qū)改造樓棟相對(duì)較少

，可以考慮后期待前兩個(gè)施工區(qū)域主要工作完成后再行施工。

圖1項(xiàng)目辦公

、材料堆場(chǎng)
、加工棚圖

由于施工地點(diǎn)在市區(qū)，施工區(qū)域均較為狹窄

，要做好道路導(dǎo)改、道路保護(hù)

，應(yīng)控制粉塵飛石和施工噪聲

，確保人員安全，每棟樓放置一到兩個(gè)霧炮機(jī)以減少粉塵

，結(jié)合小區(qū)具體情況充分考慮項(xiàng)目辦公、材料堆場(chǎng)

、機(jī)械堆場(chǎng)等放置位置，盡量布置在后期需要改造的車棚

、停車位

、小型廣場(chǎng)等區(qū)域，必要時(shí)可考慮租借周邊賓館住宿

、公共停車場(chǎng)及臨街商鋪?zhàn)鳛轫?xiàng)目辦公

、生產(chǎn)及員工住宿使用

。

4 BIM技術(shù)在施工段劃分中的應(yīng)用

4.1 施工準(zhǔn)備階段總體設(shè)想

施工準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目后期有序推進(jìn)的保證

，主要完成現(xiàn)狀摸排、違建認(rèn)定與拆除

、防護(hù)摸排與拆除

、安全通道搭設(shè)等內(nèi)容

，總計(jì)工期約42日歷天

。考慮到施工區(qū)域均較為狹窄

，結(jié)合小區(qū)具體情況充分考慮項(xiàng)目辦公、材料堆場(chǎng)

、機(jī)械堆場(chǎng)等放置位置

，盡量布置在后期需要改造的車棚、停車位

、小型廣場(chǎng)等區(qū)域

，必要時(shí)可考慮租借周邊賓館住宿、公共停車場(chǎng)及臨街商鋪?zhàn)鳛轫?xiàng)目辦公

、生產(chǎn)及員工住宿使用

。

考慮到老舊小區(qū)改造在施工過(guò)程中勢(shì)必要影響到廣大人們正常的出行、交通運(yùn)輸以及日常生活

，并且有些道路改造工程在施工過(guò)程中會(huì)采取封閉式的施工方式，在城市上下班的高峰期就會(huì)給廣大車主或者行人的出行造成不便

，同時(shí)小區(qū)內(nèi)部存在大量違建私建設(shè)施

，后期溝通拆除施工難度大，因此

，建立以“公司為主體

、政府參與協(xié)助、社會(huì)參與”的協(xié)調(diào)機(jī)制

，協(xié)調(diào)各產(chǎn)權(quán)單位保障項(xiàng)目正常運(yùn)行

，總經(jīng)理為組長(zhǎng)的遷改領(lǐng)導(dǎo)小組，明確協(xié)調(diào)內(nèi)容

，成立專門對(duì)外協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，制定場(chǎng)容控制措施

、擾民及防民控制措施。

圖2小區(qū)施工準(zhǔn)備階段場(chǎng)布效果圖

4.3 房屋功能改善施工階段總體設(shè)想

房屋功能改善施工包括粉刷外墻

、車棚改造

、防盜網(wǎng)除銹刷漆，樓道公共內(nèi)墻粉刷

，更換單元門等

，總工期約120日歷天。在每棟樓安置兩吊籃和霧炮機(jī)以便外立面修繕

、粉刷墻面

。夏季多雨先進(jìn)行屋面防水工程，人工鑿除脫殼墻體

，用鐵刷子把墻面刷凈后方可上大白

。對(duì)于抹灰層粉化的、要清除原抹灰層

、再分層抹灰

，最后一遍抹灰墻面抹灰同原墻面厚，接著對(duì)外墻進(jìn)行乳膠漆施工

，然后再維修保溫層最后做防水層

。

施工期間做好宣傳與溝通，避免因外立面改造造成對(duì)住戶產(chǎn)生心里障礙

，在晚上7點(diǎn)以后不進(jìn)行外立面施工（此時(shí)段屬于吃飯和洗澡高峰期、避免隱私泄露）

。避免夜間施工

，晚上8點(diǎn)以后不作業(yè)，混凝土施工安排在周末施工，土方開(kāi)挖

、回填

、運(yùn)輸按要求進(jìn)行覆蓋

、采取降塵措施

。

圖4 小區(qū)房屋功能改善施工階段場(chǎng)布效果圖

4.4 基礎(chǔ)設(shè)施改造施工階段總體設(shè)想

基礎(chǔ)設(shè)施施工是本工程的重點(diǎn)和難點(diǎn)，涉及專業(yè)多

，工程量大

，本階段主要完成室外排水雨污分流管網(wǎng)改造、電力設(shè)施改造

、消防設(shè)施改造

、道路及停車區(qū)改造等，預(yù)計(jì)總工期120日歷天

。基礎(chǔ)設(shè)施改造施工前應(yīng)詳細(xì)排查現(xiàn)狀管線，特別是與本工程管線相交的排水管

、電力

、給水管、燃?xì)夤?div id="jfovm50" class="index-wrap">、弱電管線及國(guó)防光纜等，核實(shí)管線現(xiàn)狀斷面

、標(biāo)高

，與本工程污水管道的相對(duì)位置等

，施工前需先制定詳細(xì)的施工方案

，經(jīng)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，并征得管線管理部門同意后方可施工

。施工時(shí)請(qǐng)與有關(guān)管線單位聯(lián)系

，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)解決，并派人現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)以確保安全

。

路基工程同給排水工程同時(shí)開(kāi)工，開(kāi)挖溝槽

，完成對(duì)既有地面的拆除

，為整個(gè)路基道路的全面施工做好準(zhǔn)備。既有道路拆除階段

，拆除過(guò)程中需要考慮道路疏散

，做好與居民的溝通協(xié)調(diào)。路基填料

，必須進(jìn)行野外試驗(yàn)

，不得使用淤泥、沼澤土

、有機(jī)土

、含草皮土、生活垃圾

、樹(shù)根和含有腐朽物質(zhì)的土

。合理劃分施工區(qū)段，安排好人力

、物力以及財(cái)力

，對(duì)于部分路段土石方工程采用專業(yè)分包的方式，分包給專業(yè)的土石方工程公司

，集中精力進(jìn)行路基施工，加快施工進(jìn)度保證施工質(zhì)量

。

路面工程施工也是遵循分區(qū)實(shí)施

，齊頭并進(jìn)，流水施工的原則

，待路基工程施工完備留有工作面時(shí)安排人員及材料進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工

，分為兩塊區(qū)域，同時(shí)進(jìn)行

，每塊區(qū)域內(nèi)安置攤鋪機(jī)

、壓路機(jī)、和霧炮機(jī)進(jìn)行分段施工

。安排專職協(xié)調(diào)管理人員負(fù)責(zé)路面工程與其他專業(yè)工程之間協(xié)調(diào)對(duì)接

，同時(shí)增加瀝青混凝土拌合機(jī)、攤鋪機(jī)

、壓路機(jī)等路面施工作業(yè)機(jī)械的投入量，根據(jù)工程進(jìn)度情況適時(shí)采用部分瀝青混凝土工廠預(yù)制拌和方式

，及時(shí)和設(shè)計(jì)院相關(guān)人員進(jìn)行溝通，聘請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行路面施工過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)

。

圖5 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造施工階段場(chǎng)布效果圖

4.5 居住環(huán)境改優(yōu)施工階段總體設(shè)想

本階段主要完成小區(qū)內(nèi)喬木

、灌木移栽、地被植物種植等施工內(nèi)容

，預(yù)計(jì)總工期80日歷天

。景觀綠化工程需到現(xiàn)場(chǎng)勘察情況制定好方案平整施工場(chǎng)地

，完成景觀景點(diǎn)樹(shù)木的種植，合理規(guī)劃好小區(qū)既有樹(shù)木移植遷植工作

，對(duì)于小區(qū)內(nèi)私建小菜園

、小涼亭等設(shè)施，先于住戶溝通協(xié)調(diào)

，充分考慮住戶需求，在保證工程施工內(nèi)容的基礎(chǔ)上盡可能滿足住戶原有需要

，避免不必要的矛盾

。

為提高本工程的苗木成活率

，組建專門團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)與管理

，剛栽上的大樹(shù)要用結(jié)實(shí)的木桿搭在樹(shù)干上構(gòu)成三角架，把樹(shù)木牢固地支撐起來(lái)

，確保大樹(shù)不會(huì)歪斜

，在養(yǎng)護(hù)期中，要注意平時(shí)的澆水

，發(fā)現(xiàn)土壤水分水足

，就要及時(shí)澆灌，為了促進(jìn)新根生長(zhǎng)

，可在澆灌的水中加入0.02%的生長(zhǎng)素

，使根系提早生長(zhǎng)健全

。為了保持樹(shù)干的濕度，減少?gòu)臉?shù)木蒸騰的水分

，要對(duì)樹(shù)干進(jìn)行包裹

，新植樹(shù)木應(yīng)在連續(xù)5年內(nèi)充足灌溉，土質(zhì)保水力差或根系生長(zhǎng)緩慢樹(shù)種

，可適當(dāng)延長(zhǎng)灌水年限。

圖6 小區(qū)居住環(huán)境改優(yōu)施工階段場(chǎng)布效果圖

4.6 竣工驗(yàn)收階段總體設(shè)想

竣工驗(yàn)收階段主要完成小區(qū)剩余公共設(shè)施

、原辦公區(qū)

、辦公及宿舍區(qū)占有地面施工，同時(shí)做好各項(xiàng)資料收集整理

、人員撤離

、場(chǎng)地清理等工作。首先要做好各項(xiàng)竣工資料的收集和整理

，所有試驗(yàn)資料要進(jìn)行匯總

，對(duì)尾項(xiàng)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收

，對(duì)小區(qū)場(chǎng)貌進(jìn)行恢復(fù)，及時(shí)清理剩余建筑垃圾

，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公設(shè)施

、材料堆場(chǎng)等及時(shí)撤離，最大限度的減少對(duì)居民正常生活的影響

。

圖7 小區(qū)竣工驗(yàn)收階段場(chǎng)布效果圖

5 總結(jié)與展望

老舊小區(qū)改造工程施工作業(yè)區(qū)域狹窄

，部分區(qū)域難以實(shí)施大型機(jī)械設(shè)備，施工過(guò)程中組織管理難度大

，采用BIM技術(shù)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)平面進(jìn)行合理規(guī)劃

，按照總體部署要求對(duì)施工階段進(jìn)行合理劃分，可直觀全面的展示施工各環(huán)節(jié)

，提升了工程技術(shù)方案編制質(zhì)量

，提高了企業(yè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)后期施工現(xiàn)場(chǎng)組織管理業(yè)有很好的指導(dǎo)作用

。

目前

，BIM技術(shù)在工程技術(shù)方案編制中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置及施工階段劃分展示等方面，除此之外

，BIM技術(shù)在主要施工工藝展示

，施工質(zhì)量控制，5D施工模擬以及施工現(xiàn)場(chǎng)管理等方面也有很好的應(yīng)用價(jià)值^[6,7]

，未來(lái)如果能從整個(gè)建筑壽命全周期角度考慮采用BIM技術(shù)將大大提升企業(yè)綜合能力。

參考文獻(xiàn)

[1]董國(guó)群,姜涌,朱寧,等.城市更新中老舊小區(qū)改造的政策途徑與案例研究——以北京地區(qū)為例[J].城市發(fā)展研究, 2023(5):103-110.

[2]段雪輝,李小紅.韌性治理視角下城市老舊小區(qū)改造實(shí)現(xiàn)路徑——以S市D街道社區(qū)花園營(yíng)造為例[J].城市發(fā)展研究, 2023(6):37-40.

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[7]韋俊春.基于BIM技術(shù)的建筑工程施工質(zhì)量控制研究[J].工業(yè)建筑, 2023, 53(7):I0036-I0036.

基金項(xiàng)目：江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院自然科學(xué)技術(shù)類一般項(xiàng)目

，項(xiàng)目編號(hào)：JYA322-13;

作者簡(jiǎn)介：周慧芳（1985-）

，女

，山東鄆城人

，研究生，副教授

，主要從事建筑工程項(xiàng)目管理的教學(xué)與研究工作

。E-mail：309281357@qq.com

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